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论文提要：该文分析了我国房地产价格波动的四大特征和房地产价格的决定因素．阐述了房地产价格波动的负面效应价格波动的原因；在深入研究的基础上，提出了政府干预房地产市场的六大政策手段：土地政策、财政政策、货币金融政策、价格指导与价格管制、制度建设、住房保障政策。 论文关键词：房地产价格,波动,调控 一、房地产价格波动的特征 1．循环波动与趋势波动共同构成房地产价格波动从统计学角度。可将房地产价格波动分为长期趋势和循环波动两类。长期趋势受人口变动、经济增长、土地资源、资金约束和城市化进程等因素的影响。在房地产价格总波动中扣除方向明确的长期趋势后。房地产价格的起伏变化就表现为波动间隔、长度及影响并不完全相同，但波动模式基本相似，即以上涨与下跌交替运行方式构成的循环往复、起伏波动。自1998年开始的住房制度改革．使我国房地产开始步人市场化的轨道。自1998年到目前的10余年间，房地产价格波动没有经历一个完整的周期。由图1可以看出。在1998年第4季度到2001年第1季度期间，房屋销售价格HP、土地交易价格LP和房屋租赁价格TP大部分时间处于负增长的状态。从2001年第2季度到目前，HP、LP和，rP 3个指标都处于增长状态。在2001年第2季度到2002年第2季度期间，处于平稳增长期。由2002年第3季度开始到2007年．处于高速增长期。2008年出现一定程度的下降，2009—2010年又出现新的高涨。总的来说，现行房地产价格保持上涨趋势。 2．地价波动幅度大于房价波动幅度 2002年5月9日，国土资源部颁布11号令《招 标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，在国有土地 出让过程中，采用招、拍、挂形式出让的比例不断提 高。与之相对应，土地价格出现大幅度上涨。由图1可 知。21302年1季度以前，土地价格和房屋价格的上涨 幅度基本保持平稳，两者相差幅度不大。从2002年 第2季度到目前．除个别季度外．土地价格上涨幅度 在绝大多数时间都高于房屋价格上涨的幅度。总的 来说。在房地产市场化的过程中．土地价格的波动幅 度高于房屋价格波动幅度。 3．房屋租赁价格波动幅度小于房地产价格波动 幅度 房地产既是消费品，又是投资品。根据资产定价 理论。一个资产的价格南持有这项资产的收益的贴现 值所决定。房地产的价格由所有者出租房屋所获得 的租金收益的贴现值所决定。公式表示为： RP,=H。／R (1) RPl为t期的房地产价格，Ht为t一1期到t期的 房地产租金，R为贴现率。贴现率在短期内是一个小 于1的固定不变的常数，由1式可知，房地产租金Ht 变化1个单位，除以一个小于1的常数，会导致房地 产价格RE出现大于1个单位的变化，房地产价格和 租金同向变动。 由图l可知，在2002年1季度以前，房地产市场 处于平稳期，房地产价格波动幅度不大，房屋租赁价 格除了个别季度出现异常的上涨和下跌外，基本保持 平稳。2002年2季度以后，房地产市场出现升温，房 地产价格出现大幅度上扬．房屋价格最高涨幅达到 10．8％，土地价格最高涨幅达到11．6％；而房屋租赁价 格的上涨幅度基本保持平稳．保持在l一2个百分点 的涨幅。总的来说，房屋租赁价格波动幅度小于房地 产价格波动幅度。 4．城市差异性与协同性 一方面房地产价格波动显示出城市差异性，即 我国不同的城市房地产价格波动的趋势或幅度存在 差异，在35个大中城市中。北京、上海、南京、杭州、广 州、深圳等城市涨幅较大，而其他城市的涨幅较小；另 一方面房地产价格波动还具有一定的协同性。也就 是全国各大中城市，在波动的趋势上会比较一致， 但波动幅度上可能会有所差异．如最近2009—2010 年全国性的房地产价格上涨。 二、房地产价格决定的经济学分析 1．价格领导制 房地产市场是区域性寡头市场，寡头垄断的房地 产开发商为了减少相互之间的竞争和各自独立地决 策的不确定性。以保 |
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