海南省房地产业税收状况调查和分析

[摘要]近年来，海南省房地产业取得了较快发展，房地产税收保持较高增速。本文对2002-2005年间海南房地产业税收状况进行了调查，并对影响因素进行了分析，目的是为进一步发挥税收在房地产调控中的作用提供一些信息。
[关键词]海南省房地产  税收   调查分析
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一、海南省房地产业税收状况
（一）从总量上看，海南省房地产业税收收入增长较快，占税收收入比重逐年增加，成为地方财政收入增长的重要来源。
2002-2005年海南省房地产业税收收入累计入库达185,951万元，规模由28,707万元增加到67,389万元，增加38,682万元，增长2.35倍，2003-2005年增幅分别为25.83%、48.76%、25.41%，年均增长33.33%；同期全省税收收入增幅分别为11.14%、10.19%和21.97%，房地产业税收收入增幅远高于税收总收入增幅。同时，房地产业税收占税收总收入的比重也逐年提高，从2002年的7.89%增加到2005年的12.37%，已成为地方财政收入增长的重要来源。
（二）分税种看，海南省房地产业税收收入主要来源于营业税、所得税，其他税种占比较小。
从房地产业税收收入分税种情况看，营业税收入占绝对优势，达到64%左右，所得税收入占10%左右，其他税种收入较小，占房地产业税收比重一般在5%以下。2002-2005年，全省营业税、所得税分行业构成中，房地产业营业税从21,007万元增长到38,732万元，占比从14.27%到16.36%，房地产业所得税从981万元增长到4,409万元，占比从2.32%增长到6.90%。
（三）分地区看，海南省房地产业税收收入中，集中于海口和三亚，地区分布极不平衡。
    随着全国房地产市场不断升温，海口、三亚的房地产投资也增长迅速，带动了税收收入的大幅增长，海口、三亚两市房地产业税收收入从2002年17,524万元增加到2005年的59,142万元，增长了3.37倍，占海南省房地产税收收入的比重达到80%左右。由此可以看出，房地产业税收收入各地区分布极不平衡。
（四）从税收收入占GDP的比重看，海南省房地产业宏观税负增长迅速，在第三产业中税负较重。
2005年第三产业税收收入占第三产业GDP的比重为15.11%，房地产业税收收入占房地产业GDP的比重为20.12%，高出前项5.01个百分点。2002-2005年，第三产业宏观税负缓慢上升，分别为14.41%、16.70%、14.97%和15.11%；但房地产业宏观税负增长迅速，从2002年的26.41%增长到2004年的36.91%，2005年回落到20.12%，但在第三产业中税负仍处于较高地位。
二、影响因素
（一）国家宏观调控政策使房地产业税收呈现波动趋势
从2002年以来，房地产业税收波动较大，经历了4次明显的起伏波动，而这些波动与当时的经济形势和国家对房地产市场的政策密切相关：2003年6月中央银行121号《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的金融宏观调控有力地挤压了房地产市场的泡沫，6月房地产业税收比年初下降17.25%，其后在国务院18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的刺激下房地产税收回升；到2004年年初，在银监会、人民银行调控政策影响下，6月后房地产业税收又呈现下降趋势，到2004年的12月出现反弹；2005年年初，在国务院《关于切实稳定住房价格的通知》的政策作用下，5月后房地产业税收基本呈下降趋势，但到12月又出现反弹，2006年一季度回落。
（二）以投资拉动房地产业发展是房地产业税收增长的重要原因
2004以来，在土地和信贷紧缩政策作用下，房地产开发投资有所降温，速度有所放缓，但国家进行宏观调控的目的并不是为了打压房地产市场，而是为了房地产业的健康发展，所以房地产开发投资仍然呈良好增长态势，海南省房地产开发投资从2002年的201,112万元增加到2005年的708,480万元，增长了3.52倍，占固定资产投资的比重从8