个人住房按揭贷款的风险防范

　　近年来,我国各商业银行的个人住房按揭贷款业务发展很快,对推动房地产业尤其是住宅业的发展起到了积极的作用。人们通过按揭贷款能提前买到称心的住房,开发商也能加速资金周转,几乎所有的商业银行都将住房按揭贷款这种低风险的业务作为重点产品来开发。据统计,自2000年以来,住房按揭贷款业务年平均增长约40％．而按揭贷款余额占GDP的比重始终在10％左右(在美国．住房按揭贷款规模已达到GDP的100％);国内商业银行住房按揭贷款余额目前大约只相当于市场发展空间的13％,各大银行的住房按揭贷款占贷款总额比例在20％1)2下。从这几个数据看,我国的住房按揭贷款市场仍然有巨大的空间。在银行固有的认识中,．住房按揭贷款几乎是零风险,但这一良好愿望离不开所处的宏观和微观环境。房地产行业有很强的发展周期性．当前我国的房地产业在宏观调控下已从前两年的高涨期逐渐下滑,但按揭贷款业务从1995年在全社会推广至今,各大商业银行对它的认识只是“拿来主义”,未认识到其核心和风险,也一直未进行过制度上的改良．一旦经济环境发生变化,在特定条件下,这一业务存在的违约风险会很高,也会给银行带来较严重的损失。

　　个人住房按揭业务存在的风险

　　1．来自购房人的风险

　　(1)被迫违约。这是指因经济问题而导致购房人不能按时还款或不能按时全部还款。从各大商业银行统计的数据看,这类违约占大多数。我国当前通货膨胀水平较高．2008年实行的是紧缩的货币政策,所以人们的家庭收入实际是在缩减,被迫违约时有发生。

　　(2)理性违约。这是指借款人觉得放弃继续还款可带来更大利益时的违约行为。目前我国房地产领域总体上正进行强有力的宏观调控,房价正逐渐回落。但贷款利率却不断提高．所以这类违约有所增加。

　　(3)提前还贷。这是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或全部贷款。提前偿付发生后,银行将因此遭受利息损失、服务成本损失和管理成本损失三方面的风险。个人住房按揭贷款提前偿还,将使银行的可用资金增加。目前银行系统内居民存款余额连年居高不下。各银行都有大量闲置资金急于寻找出路,在这种情况下,客户提前偿还贷款只会增加银行的闲置资金量．加大了银行的投资压力和风险。即使银行把这部分提前偿还的资金重新贷出去,实际上仍挤占了银行原有闲置资金的投资机会．导致银行原本可以贷放出去的原有闲置资金继续闲置。另外,客户提前偿还贷款时,银行往往无法运用计算机处理千差万别的情况．只能使用人工来完成,人力成本很高,在按正常情况收回贷款时不会产生这种费用。当然,在银行把提前偿还的资金重新贷出的情况下。银行在贷出的过程中又会产生更多的服务成本。管理成本主要指银行因闲置资金增加而增加的资金管理成本。

　　目前,提前还贷好像还未与风险联系起来,出于维护自身美誉度的考虑。银行一般都默认了这种行为的合法性。但随着国内银行面临的竞争越来越激烈,加强风险管理势在必行,所以必须充分认识提前还贷所产生的影响,从各个层面上制定对策。

　　2．来自开发商的风险

　　(1)假按揭。这一欺诈行为通常发生在中小型开发商身上。当其资金链出现问题时,有些开发商可能会串通银行内部人员。自己垫付首付款。制造虚构的购房合同,里应外合,达到骗取信贷资金的目的。以后遇到真正的买家,开发商即付完剩余款项,解除抵押,再高价卖出。情节严重的是．有的开发商在一开始拿到贷款资金后就携款逃跑。这种现象已在各大商业银行出现过多次,给银行带来了不可估量的损失。

　　(2)抵押物的变故。房地产开发经营的过程长、环节多,且环环相扣。如果稍不注意。开发商的资金链就容易断裂．负债累累只会导致所抵押的住房出现质量不过关甚至是烂尾楼．或拿不到产权证和土地证。为此引发两种结果:一是购房人以此拒付贷款;